中国正在告别过去30多年平均10%左右的高速GDP增长一种喜怒哀乐的演绎与诠释。在经济新常态的背景下，粗犷式经营显然已不符合“可持续发展”的战略目标。中国房产市场在经过多年高速增长的发展后，已从“增量时代”步入“存量时代”，存量运营、轻资产、去库存已然成为这场房产变革中的大趋势。

掘金存量市场，玩家们大举进军各细分市场，公寓写字楼租赁、房产资产管理、物业服务、智能空间等领域都在进行着激烈的角逐。亿欧认为，在存量市场的主战场中，各细分行业都存在一定的价值空间，但对于新入者而言，运营、服务能力往往是极易忽视的关键点。

亿欧近期接触的一家企业“公寓家”，同是空间运营领域的参与者，作为老牌长租公寓运营商优帕克的战略投资的互联公司，公寓家定位长租公寓资产运营服务平台，以“B2B2C”的形式，整合数以万计的中小房产运营方，再触没想到苏格拉底第三次死死地将他的脑袋按进水里……最后年轻人本能地用尽全身力气再次拼命挣扎出来达房东和租客。

公寓家联合创始人兼COO杨剑凌，曾担任阿里巴巴无线事业部码业务负责人，创办图片分享社区“图钉”（2012年被新浪收购）。2014年，加盟优帕克互联事业部，参与公寓家整个项目的筹建工作。

供给、需求达到平衡点，房子是用来住的据中国房地产业协会会长刘志峰近日透露，2017年我国住房租赁市场租金规模约为1.3万亿元。从我国租房市场的需求结构来看，流动人口仍是租房需求的主力军。

纵然，自2015年我国流动人口总量有下降趋势，但整体占有量仍保持较大比重。可以预见的是，解决大城市人口住房问题，优化租赁市场将是房地产长效机制中不可或缺的重要一环，可以有效地推动房产行业稳定发展，促进房产回归居住属性。

当市场供给与需求达到一定的平衡点，房子的使用需求显现，相比租金等因素更多用户开始关注居住体验和质量。与短租公寓经营理念不同的是，长租公寓在房屋改造、租后服务等方面会加入更多的投入。但是，投入成本增加后，对应的租金难以成比例增长，因此在长租公寓市场中，运营商难逃收房成本与租金收入入不敷出的“怪圈”。

相比之下，公寓家的经营模式显得轻了许多。以提升运营效率为核心搭建B2B2C平台，帮助运营商、二房东、个人业主“盘活”手中资产，创造收入的同时也在满足C端用户高品质住房需求。杨剑凌表示，运营商、房东的痛点在于房屋空窗期长、租金低、运营资金不足。租户的痛点在于房源信息不对称、房屋质量差、租金高等。

针对各自痛点，对房源和租客进行优化配置，大致执行以下方案：

其一，针对供给端，对老房源进行专业化租赁装修改造，在外观设计、家具设备等方面为房源做升级，让其更符合该区域租客长租需求。杨剑凌对亿欧透露，公寓家对房源和租客进行优化配置以后，溢价普遍能到50%以上。改造前空置或者开价5000也难租出去的老房子，改造后的租金则能提升至1万还经常被租户排队抢租。“太多存量房源因为不适配用户需求而被‘闲置’下来”杨剑凌说，“未来消费升级浪潮之下，老化的固定资产首当其冲”。

另一方面，围绕需求端，公寓家布局租前、租中、租后三大服务线，搭建包括房源推广适配、软装商品采购，以及专业保洁、消毒、维修等生活服务的供应链平台，通过平台化运营优化资源配置，满足不同层次的用户需求。

不满足于撮合交易的属性，公寓家要做“资产的优化师”整体了解下来，公寓家在做的事可以简单概括为：整合B端房源，优化服务升级C端需求。长租公寓市场的最大特点在于分散。据杨剑凌提供的数据参考，品牌公寓运营商的房源在市场总量占比中仅为2%，对比国外成熟市场日本是30%左右，美国是12%。当主流房源依然散落在中小型公寓运营商或个人房东手中的时候，整合零散房源的价值便会显得尤为重要，假设房产的拥有者或运营者没有途径将手中的资产“盘活”，实则是对空间的巨大浪费。

“公寓家平台不满足于撮合交易这一环，我们更愿意将自己定义为’资产的优化师’和‘公寓运营的管家’。”杨剑凌表示。

公寓家的主流租客画像基本集中在30到45岁的新中产人群。这部分人群对生活品质有着极高的要求且不愿意浪费过多的时间去比价看房。他们常在确定意向区域后，找到中介看上两三套房源便签约合同。因此，房产中介也是公寓家平台供应链的重要合作伙伴。

杨剑凌进一步表明观点，互联的精神一直是去中介化，但是我们通过在行业内摸索的多年经验积累发现，未来5年内中介存在的价值将不能被取代。

亿欧认为，公寓家初期选择中高端收入人群作为目标客户可能基于两点考量。一是，这部分群体消费能力强，付费意愿高，一定程度上可以减轻平台盈利的压力。二是，市面上大部分长租公寓玩家都是从中低端房源和消费群体做切入，这部分群体体量较大，因此对平台的房源体量有很高的要求。公寓家转变发展思路，将受众对象稍作区分，既避免陷入以“粗暴”形式占领市场的烧钱战，也给平台足够的发育市场、沉淀数据的时间，当平台各领域打通后，服务也会逐渐下沉，覆盖更多的用户。

盈利者寥寥，技术在公寓领域的应用想象空间巨大政策利好、市场广阔、资本加持后的公寓行业迎来大繁荣。连锁酒店、大型房企、中介机构、创业公司都想在公寓市场分割一块蛋糕。但激烈的竞争背后，必将带来行业的重组和洗牌，企业具备哪些要素才可以长久地立足公寓市场呢？

一是，成本的把控包括获客成本、收房成本、装修成本。目前长租公寓品牌在获取房源时主要有两种方式：一种是集中式公寓，即拿下整栋房源或其中的几层房源，按照统一装修标准并配备租后服务，其收入主要来源于租金及物业管理费。另一种是分布式公寓，即管理分散在个人（二房东）手中的房源，进行装修改造，以租金赚取收益，并提供租后管理。公寓家则开创出平台化发展的第三条路，产品上兼容并蓄，但避开了运营商最痛的“成本坑”。

二是，多头盈利模式。长租公寓因前期投入成本较大，盈利者寥寥，烧钱扩张何时是尽头？单一的盈利模式，难免在后期发展过程中遭遇瓶颈。在平台模式下，全方面地帮助中小型运营商提升公寓运营效率及利润空间。延长产业链范围，覆盖与租赁相关的保洁、维修、托管、金融等业务，通过优化资源配置创造共享模式下的赢利点，也是可尝试的空间。

最后，通过智能技术对已有模式赋能，不断提升服务质量。如今再谈人工智能、大数据、物联等智能技术，并非仅停留在纸上谈兵阶段，而是更多的去关注技术与场景的匹配度和具体落地情况。

公寓家在人工智能技术的应用上也有布局。2018年3月，公寓家宣布启动“AI公寓”战略。优先为平台上优质中小运营商及个人业主所管理的公寓安装包括智能门锁、智能烟感、智能室内温湿计、智能空气净化器等智能家居产品。同时将“公寓”打造成一个“大数据空间”，通过SaaS系统、大数据分析为中小运营商提供运营决策参考。

据公寓家官方提供的数据得知，目前已拥有近50万套房源，7000多个中小运营商，覆盖北上广深等18个城市，而公寓产品则囊括集中式公寓、分散式公寓、新旧式里弄房、老公房、老洋房等。

房产市场走势明了，从“增量”到“存量”其中留给公寓玩家的市场空间很大，但面对上万套房源做好供应资源管理、把控成本、保证服务质量将更加挑战企业的运营能力。

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